2012-06-08

Du förlorar på stigande priser

Det finns en utbredd uppfattning - inte minst bland unga som gör bostadskarriär - att man skulle tjäna på stigande bostadspriser. Vid första anblick kan detta verka logiskt, man köper en bostad för en summa och säljer den därefter för en avsevärt högre summa. Mellanskillnaden är en ren vinst - eller?

Problemet med resonemanget är att det förutsätter att säljaren kommer att bo på gatan (eller åtminstone i en hyresrätt) efter försäljningen. Verkligheten är i regel den totalt motsatta, anledningen till att bostaden har sålts är att säljaren är på väg att flytta till en större och/eller mer attraktiv bostad.

Så låt oss göra ett enkelt räkneexempel för att se vad som händer då en familj flyttar från bostad A till bostad B. Antag att den gamla bostaden (bostad A) har köps för en miljon kronor. Mellan köpet och försäljningen av bostad A har bostadspriserna ökat med tio procent. Försäljningspriset blir därför 1 100 000 kronor, det vill säga en "vinst" med 100 000 kr.

Under samma tid har värdet på bostad B också ökat i värde. Antag att värdet på bostad B var tre miljoner vid samma tid som familjen flyttade in i bostad A. Vid tidpunkten för flytten kommer bostad B då också ökat med tio procent i värde, det vill säga till 3 300 000 kr. Vad innebär då detta för familjen som flyttar från bostad A till bostad B?

Du anar kanske svaret? Familjen kommer att tjäna 100 000 kr på försäljningen av bostad A. Samtidigt kommer bostad B ha blivit 300 000 kr dyrare än om priserna hade stått stilla. Den vinst på 100 000 kr som familjen gladde sig åt kommer därför direkt att ätas upp av prisökningen på bostad B, med 200 000 kronor i mellanskillnad. Den imaginära vinst på 100 000 kr som familjen gladde sig åt visar därför vid närmare granskning i själva verket vara en förlust på 200 000 kr.

Vinnaren är såklart banken. Familjen får för varje steg uppåt i bostadskarriären ta större och större banklån. Om de dessutom väljer att inte amortera på lånet kan banken kallt räkna med att inkassera sköna räntor årtionde efter årtionde, utan att familjen någon gång får en rimlig chans att bli skuldfri.

DN1, DN2, DN3, DN4, SvD1, SvD2, SvD3, SvD4, SvD5, SvD6, SvD7, SvD8, SvD9, SvD10, SvD11, SvD12GP1, GP2, SR, PA, SydSv

3 kommentarer:

Anonym sa...

Men när man säljer bostad B så får man en vinst. Om man då flyttar till hyresrätt så har man skjutit fram vinsten i tiden.

Eftersom allt annat också blir dyrare + skatt på vinsten så är bostäder oftast en ganska dålig affär. Men, kanske bättre än att ha pengarna på bank till ränta som understiger inflationen.

Inflationen (Riksbanken som trycker nya pengar) är en dold skatt. Vilka tjänar på det? Bankerna och politikerna.

Donkey Ass sa...

Som fan läser bibeln, eller ? Jag kan hålla med om att uppåtgående priser kanske inte alltid är av godo så är det rätt långt att kalla det för en "förlust" när man köper något som gått upp i värde jämfört med ett fiktivt köp x antal år tillbaka. Med det resonemanget så måste ju i princip alla affärer som inbegriper en köpeskilling vara en "förlust".

Anonym sa...

Tack för ett fantastiskt bra inlägg!
Det är bara mäklarna , bankerna och staten (vinstskatt) som tjänar på att bostadspriserna går upp!

Att bygga bostäder är en gammal vetenskap och ingen "high-tech"-vetenskap. Ändå pressas inte priserna ner såsom det borde för "gamla produkter". Jag vet eftersom jag har många kontakter inom byggbranchen att priserna på nybyggda bostäder skulle kunna sänkas rejält och bostadsföretagen skulle ändå gå med vinst.